【2026年最新】金利上昇で中古マンション価格はどうなるのか？市況を解説

金利上昇が続く昨今、マイホーム購入の買い控えが起こって中古マンションの価格が暴落しないか警戒している方も多いのではないでしょうか。

しかし、結論としては金利が上昇したとしても都心部や駅近の優良な中古マンションの価格が急激に崩れる可能性は極めて低いと考えています。

ただし、市場全体が同じ動きをしているわけではなく、一部のエリアや特定の条件を満たさない物件においては、買い控えによる価格の下落が実際に起き始めているのも事実です。

この記事では、日々売主・買主として不動産取引の最前線に立っているプロの視点から、金利上昇局面における最新の中古マンション市況のリアルと、将来にわたって資産価値を保つ「今買うべき物件の条件」を分かりやすく解説します。

住宅ローン金利の上昇が続く現状

2024年に日銀がマイナス金利政策を解除してから、早2年が経過しました。政策金利の引き上げに伴い、固定金利だけでなく変動金利もじわじわと上昇を続けています。

日本の景気回復がまだ十分に追いついていない現状を考えると、明日から突然金利が急騰するような事態は考えにくいものの、今後も段階的な引き上げは避けられないという見方が大勢を占めています。

メガバンクの預金金利が引き上げられたことで、生活の中で「金利のある世界」を実感している方も多いと思います。

ただ、諸外国の水準と比較すれば日本の住宅ローン金利がまだまだ低い状態を保っているのも事実です。実際の住宅ローン金利の情勢を詳しく見ていきましょう。

政策金利の上昇に合わせて、各銀行が設定する住宅ローンの基準金利も少しずつ上がっています。例えば、三井住友銀行がホームページ等で公表している金利水準推移を見ると、固定金利・変動金利ともに上昇の波が確認できます。

上図を見ていただくと、2023年時点の固定金利の基準値（2.99％）よりも、2026年現在の変動金利の基準値（3.125％）の方が高くなっているという状況になっていることが分かります。

（セリフ）ちなみに、実際にマンションを購入する際は銀行が公開している金利がそのまま適用されるわけではなく、各銀行が個人の審査内容や提携先に応じて基準金利よりも安い「店頭金利」を設定することが多いです。

法改正によるローンの多様化

近年、金融サービス仲介業の創設などの法改正により、住宅ローンを斡旋・紹介するための規制が大きく緩和されました。現在は従来のような銀行の窓口だけでなく、多種多様な会社が住宅ローンを取り扱えるようになっています。

この影響で、オンラインで全国の金融機関の金利を比較・提案するサービスが急速に普及しました。また、不動産会社やIT企業にとどまらず、全くの異業種の企業までが、ライフスタイル提案の一環として自社で不動産を販売し、合わせて銀行ローンを紹介するケースも出てきています。

例えば、料理教室で知られるABCクッキングはグループ内に「株式会社エービーシーキャピタル」という金融・不動産会社を持ち、既存の顧客基盤を活かして金融領域へ事業を多角化しています。

このように、金利の上昇だけでなく、消費者が住宅ローンを選ぶ窓口が多様化しているという変化も起こっています。ネットで得た情報だけでローンを決めることもできるようになりましたが、その分信頼できる企業を自分で見極める力が重要になってきています。

全体的な中古マンション価格は未だ上昇傾向

直近のデータを見ると、中古マンションの在庫数（販売中の物件数）は増加傾向にあり、特に金利上昇の観測や国際情勢の変化を受けた2026年に入ってから、その動きが明確になっています。しかし一方で、成約時の価格を見ると未だ上昇傾向を維持していることが分かります。

売り手が強気の価格設定を崩さない一方で、買い手は慎重に物件を選別する段階に入りつつあるといえるかもしれません。

高止まり傾向がみられるのは都心3区

年間を通じて在庫の増加が特に顕著なのが、千代田区・中央区・港区の都心3区です。

都心3区の在庫数は2025年2月時点の2,912件から、2026年2月には4,019件へと大きく増加しました。また、在庫価格は上昇し続けているものの成約価格は上下を繰り返しており、明確なトレンドが読み切れなくなっています。

高額帯マンションで高止まり傾向？

在庫増の背景として、これまで価格上昇を牽引してきた都心エリアの高額帯マンションがついに高止まりの局面を迎えつつあることが推察されます。

一般的なパワーカップルのペアローンによる与信の限界は1億円前後といわれていますが、都心3区は特に1億円超の物件が多く見られます。

高額帯の物件に対して実需層の買い手が息切れを起こしている状態だといえるでしょう。

（セリフ）ただし、港区の中でも再開発の影響が多い高輪は好調な傾向にあります。区ごとの分析だけでなく、駅やエリアごとの分析が必要になります。

現在の狙い目は城南エリア

不動産価格の高騰や金利上昇のニュースが続く中、注目度が高いのが城南エリア（品川区・大田区・目黒区・世田谷区）です。

東京都全体では在庫数が増加傾向にあり、供給過多の兆しが見えるエリアもありますが、城南エリアは比較的健全な価格推移を保っています。

実需層の水準に入る価格帯が要因か

2023年2月現在、城南エリアの成約平均は7,200万円台と、現在の実需層が検討できる現実的なラインを超えない価格を維持しています。

また、1億円を超える高額物件についても、城南エリアでは「駅から近い」「間取りが良い」「共用部が充実している」といった好条件の物件が、他の区に比べて比較的手に届きやすくなっています。

これが現在でも比較的安定して価格が上昇している一因であると考えます。

5年ルールを考慮すると早めの購入がおすすめ

「金利がこれから上がるかもしれないから、今は買うのを待つべきだろうか」と、購入のタイミングをためらう方も多いと思います。

日々不動産業界と向き合っている私たちも「必ず金利は上がる」「絶対に上がらない」とは言い切れませんが、やはり現在は上昇局面にあるとみてよいでしょう。

しかし、それでも住宅ローンの仕組みを考えると早いタイミングでの購入が良いのではないかと考えます。

5年ルールとは

変動金利は通常、世の中の金利動向に合わせて半年に1回金利が見直されます。しかし、金利が上がったからといって、翌月からいきなり引き落とし額が増えるわけではありません。

ここで発動するのが「5年ルール」です。金利が変動しても、実際の毎月の返済額はローン開始から5年間は一切変わらないという取り決めです（※一部のネット銀行などを除く）。

さらに、6年目に返済額が見直される際にも「125％ルール」が適用され、新しい返済額はこれまでの返済額の1.25倍（125％）を上限とすることが定められています。

つまり、まだ金利が比較的低い今のタイミングでローンを組んでしまえば、仮にこの先数年で世の中の金利が上昇したとしても、向こう5年間は毎月の支払額が固定され、キャッシュフローへの直接的なダメージを防ぐことができるのです。

買い手目線で安心できる中古マンションの条件とは

私たちパックシステムは、東京都心を中心としたエリアで自ら買主となって中古マンションを買い取り、価値を高めるリノベーションを施して販売するという、不動産取引の最前線に立っています。

売る側と買う側、両方の目線で日々市場と向き合っている私たちの経験から言え「将来にわたって不動産価値が下がらない、安心できる中古マンションの条件は以下の通りです。

立地の希少性がある

まず大前提となるのが、時間が経っても色褪せない立地の希少性です。都心の一等地や人気の住宅街は、すでに開発の余地がほぼ残されておらず、好立地のまとまったマンション用地は枯渇しています。

仮に今後、同じような好立地に新築マンションが出たとしても、建築費の高騰なども相まって価格は3億円超といった「遥か上の次元」に設定され、しかも一部屋あたりの面積は以前より圧縮されて狭くなる傾向にあります。だからこそ、駅からの近さ、その街が持つ圧倒的なブランド力、良好な住環境といった「すでにそこにある希少な立地」を押さえている中古マンションを選ぶことが、最大の資産防衛になります。

実需目線での人気の高さ

1億円や2億円を超えるプレミアムな価格帯の物件であっても、価値が落ちないマンションには共通点があります。それは、その街の環境やマンション自体を愛し、「自らの豊かな生活拠点としてここに住み続けたい」と考える「実需層（実際に住む人）」がしっかりと根付いていることです。

投資の利回り目的の資金だけで形成された相場は、経済ショックが起きた際に投げ売りされるリスクを伴います。

しかし、ハイエンド層の実需に支えられたマンションは、市場に売りに出ても「どうしてもそのマンションが欲しい」という次の購入待機層（指名買い）が確実に吸収してくれます。事実、人気の高額帯マンションでは「同じマンション内で、より条件の良い部屋へ買い替える」という需要が驚くほど多く存在します。

同じ建物内でも階数や眺望によって需要は異なりますが、立地・周辺環境・共用部の充実度などを総合的に見て、この「実需をベースとした流動性の高さ」を持つ物件を選ぶことが、将来の価格下落を防ぐ強力な要因となります。

ライフスタイルに合った部屋

外側（立地と環境）の価値が普遍的であっても、内側（専有部）が現代のライフスタイルに適合していなければ、市場での評価は最大化されません。

逆に言えば、効率的な家事動線や高いデザイン性など現代の居住ニーズをしっかりと満たしている物件や、将来的に間取りを柔軟に変更できる構造（骨組みと内装を分離しやすいスケルトン・インフィル構造など）を持つリノベーション物件は、新築と同等かそれ以上の居住体験を提供してくれます。

例えば、かつて「3LDK」といえば4人家族向けのイメージでしたが、現在はテレワーク部屋の確保やゆとりある暮らしを求める3人家族からの需要が急増し、3LDKの競争率が非常に高くなっています。激戦区の中で無理に広い部屋を狙うのではなく、「専有面積は少しコンパクトな3LDKにして予算を抑える」など、ご自身のリアルな暮らしにフィットしたものを選ぶ視点も大切です。

どんな状況下においても「資産価値の高いマンション」が強い

金利の上昇や市況の波に左右されない本当の安心感とは、どんな状況においても需要が続く資産価値の高い物件を購入することだと私たちは考えています。

パックシステムでは、こうした「買い手目線で本当に安心できる条件」を満たした優良なリノベーション物件を厳選してお届けしています。

ご自身のライフスタイルに合った、長く愛せる住まい探しを一緒に進めていきましょう。