【新築vs中古】購入するならどちら？お得にマンションを買うためのポイントを解説

マンション購入を検討する際、新築と中古、どちらを選ぶか悩む方は多いと思います。

新築・中古それぞれメリットはありますが、最新設備と確実な安心感を重視するなら新築、好立地・コストパフォーマンスを重視するなら中古がおすすめです。

新築・中古についてさまざまな面から徹底比較してあなたに合う家の選び方をお伝えします。

【ポイント別】新築・中古の違いとは？リアルな視点を解説

比較項目	新築	中古
購入価格	「新しい」というプレミアが含まれた価格 ※広告費が価格に含まれる	マンションのグレード、築年数によって変動あり
購入方法	抽選 →人気物件は購入できない可能性も	先着 →購入タイミングを見定める必要あり
入居までの時間	長い	短い
住宅ローン ※2026年調査時点	優遇措置あり	部分的に優遇（マンション・リノベの条件による）
設備・性能	最新・高機能（省エネ・耐震）	古いが、リフォーム・リノベで改善可能な部分も
ランニングコスト	比較的安い傾向	高い傾向（総戸数や管理体制をよく確認する）

弊社は中古マンションのフルリノベーション物件をメインに販売していますが、どんな方にも絶対に中古がおすすめ、とは考えていません。ライフスタイルや求める条件によっては新築の方が望ましいケースもあります。

ここでは、不動産業界のリアルな視点から新築と中古のマンションを比較していきます。

購入価格

仮に同じ立地、同じ広さ、同じ間取りであると仮定した場合、中古マンションは新築のおおよそ6〜8割程度の価格になるといわれています。

とはいえ、新築と中古で単純に価格を比較することはできません。特に都心築古の中古マンションは駅近くのロケーションに建てられていることが多く、アクセスの良さから価格が高くなっていることもあります。

また、中古マンションの中でも築年数やマンションのグレードによって価格に大きな差が出ます。

そのため、「駅からのアクセスは良好か」「共用部が充実しているか」「内装は綺麗か」といった視点も含め、総合的に相場を判断する目利きが必要になります。

購入方法

新築の場合は抽選方式がほとんどなので、人気のマンションは倍率が10倍以上になることも珍しくありません。「お金があって住みたいのに、抽選に外れて住めない」ということも十分に起こりえます。

一方で、中古マンションは基本的に早い者勝ちです。条件の良い優良物件は市場に出る前に売り切れてしまうこともあります。

中古は購入までの時間が短い点でメリットがありますが、事前に自分の希望条件を明確にしてこまめに情報をチェックしたり、信頼できる不動産業者に相談しておくなどの準備をして、いざというときにすぐ購入できる体制を整える必要があります。

入居までの期間

新築マンションは、建物が完成する前の建築中から入居者の募集を行うのが一般的です。そのため、第1期の抽選で購入が決まっても、実際に鍵をもらって入居するまでに数年かかることも珍しくありません。

「子供の小学校入学に合わせて引っ越したい」「今の賃貸の更新が迫っている」といった期限がある方は、各物件ごとに入居磁器の確認が必要です。

住宅ローン

住宅ローンの組みやすさでいえば、一般的には新築が有利とされています。現在は新築マンション全てに省エネ住宅適合が義務化されているため、基本的には住宅ローン控除などの優遇措置を受けることができます。

中古でも長期優良住宅や省エネ基準を満たしていれば優遇を受けられますが、特に築年数が古い物件は住宅ローン控除が満額受けられない、もしくはまったく控除が得られない可能性もあります。

また、築古マンションはそもそも住宅ローンが組めず、現金一括払いのみとなるケースもあります。その分物件価格の面でメリットはありますが、事前の資金計画が重要だといえます。

設備・性能

新築マンションの住宅設備が優れている点に関しては言うまでもありませんが、ここ20〜30年くらいに建てられた中古マンションでも十分な設備・性能を有しています。内装をリノベーションした住宅であれば、日常生活で大きな違いを感じることはほとんどないでしょう。

また、耐震性については旧耐震（1981年5月以前）か新耐震かが大きな基準になります。新耐震になってから建てられたマンションの方が資産価値の面でも高くなりますが、旧耐震＝災害時に危険というわけでもありません。旧耐震時代でも強靭な躯体で建てられたマンションは少なからずあるため、価格が安く立地が良いことも多い旧耐震を選ぶのも一つの手です。

パックシステムのリノベーションでは、窓の断熱性能に不安がある物件で「カバー工法」と呼ばれる工法を取り入れて、築古のマンションでも快適に暮らせる空間を作っています。

ランニングコスト

できたばかりの新築マンションはしばらく大規模な修繕が必要ないため、修繕積立金がかなり安く設定されていることがほとんどです。ただし、将来的には段階的に値上がりする計画になっているケースが多いので、長期的に保有する場合は中古マンションとほとんど変わりません。

また、築年数以上に重要なのが「マンションの総戸数」です。築年数が経ったマンションであれば一戸あたりの負担額が分散されるため、ランニングコストが抑えられる傾向にあります。

そのため、私たちパックシステムではリノベーション販売するマンションの選定基準を「総戸数30戸以上」に設定しています。

新築・中古マンション それぞれに向いている人

新築と中古、それぞれどんな価値観を持つ人に向いているのかをまとめました。

新築が向いている人

確実に最新の耐震・省エネ性能を得たい人に向いています。また、共用部が新しいマンションに住みたい人にも最適です。

専有部はリノベーションで改善できますが、エントランスなどの共用部を大幅に変えるのは困難です。その意味では、共用部や設備がしっかりしている新築を選ぶメリットは大きいでしょう。

中古が向いている人

中古マンションは、コストパフォーマンスを重視する人や、アクセスが良い物件に住みたい方に向いています。

また、中古マンションの方が供給数が多いため、さまざまな条件の中から自分に合った物件を探したいという方は中古がよいでしょう。「築古でいいから内装が綺麗で安いリノベ済みマンションに住みたい」「共用部が充実していて新築よりも価格帯が低いタワーマンションに住みたい」など、妥協できる条件に合わせて自分に合った物件を選ぶことができます。

また、進学や転勤などの理由で今すぐ引っ越したいという人には中古がおすすめです。

新築・中古問わず大事なのは資産価値

これまで新築と中古の違いを比較してきましたが、どちらを選ぶにしても最終的に重要なのは将来的な資産価値だと考えています。

資産価値が高い物件であれば、結婚、出産、転職など、将来ライフステージが変わったときにいつでも売ることができ、長期的な視点での安心につながります。

物件の資産価値を決める要素としては、以下の3つが重要です。

立地の良さ

最寄り駅から近い、周辺の治安が良い、徒歩圏内にスーパーや学校などの生活インフラが揃っているなど、立地の良さは言わずもがな重要です。

こういった好条件を満たす立地のマンションは、新築・中古の枠を超えて常に高い需要があり、資産価値が落ちにくい傾向にあります。

部屋の位置

同じマンションの建物内であっても、部屋の位置によって資産価値や住み心地は大きく変わります。

例えば、目の前が開けていて見晴らしの良い高層階と、向かいの建物の人と目が合ってしまう低層階では、日々の心理的な快適さに大きな差が出ます。

また、日当たりの良さも重要視されるため、窓が多くて明るく、独立性の高い角部屋は資産価値が下がりにくい傾向にあります。

（セリフ）とはいえ、「明るすぎる部屋位置は眩しいから避けたい」という方もいらっしゃるので、採光面が少ない部屋も一定のメリットがあります。

間取り

将来的な売却のしやすさという点では、ファミリー層からの需要が安定して高い3LDKが良いとされています。

もし将来的に投資用不動産として賃貸に出すことを想定しているなら、単身者やDINKS向けの1LDKなども選択肢に入ります。ただ、コンパクトな物件は、将来的な内装のリノベーションを考えると物件価格に対して工事費用が割高になりやすいです。

結局のところ、単純な間取りや専有面積だけでなく、自分にとって生活しやすい実用的な間取りを選ぶことが最終的に資産価値の高い物件を選ぶことにつながるといえます。

新築か中古かだけでなく、資産価値が重要

マンション選びにおいて、「絶対に新築が安心」「絶対に中古がお得」という万人共通の正解はありません。新築と中古にはそれぞれ異なったメリット・デメリットがあるため、自分に合った選択肢を選ぶことが大切です。

そして、最終的に一番重要なのは「新築か中古か」という表面的な枠組みにとらわれず、将来のライフステージの変化に対応できる資産価値の高い物件を選ぶことです。将来的な価値まで見極めたマンション探しを行いましょう。

一生に一度の大きなお買い物だからこそ、まずはご家族で「どんな暮らしをしたいか」「将来どう変わっていくか」を整理してみることからはじめてみてください。