売主物件とは？メリット・デメリットや媒介物件との違いを解説

家探しで不動産広告などを眺めていると「売主物件」や「媒介物件」といった言葉を目にすることがあるかと思いますが、これらの違いを明確に把握しているでしょうか？

特に「売主物件」は、仲介手数料が不要になるなど、購入者にとって大きなメリットがある一方で、いくつか知っておくべき注意点も存在します。

この記事では、売主物件の定義から媒介物件との違い、そして購入者が得られる具体的なメリットと、購入前に知っておくべきデメリットを分かりやすく解説します。

売主物件とは

売主物件とは、物件を所有する会社が直接販売している物件を指します。

自分で確認する場合は、不動産の広告やポータルサイトに記載されている「取引態様」という項目を見てみましょう。

取引態様には、主に次のような種類があります。

取引態様	取引の仕組み	買主の仲介手数料
売主	物件の所有者から直接購入する	原則不要
媒介（仲介）	売主と買主の間に仲介会社が入る	原則必要
代理	売主から権限を与えられた会社が販売する	一般的には不要の場合が多い

上記の取引態様の欄に「売主」と書かれているものが売主物件です。

売主物件では、売主（不動産を販売する側）と買主（不動産を購入する側）が直接取引を行うことになります。

媒介物件との違い

売主物件とよく対比されるのが「媒介物件」です。媒介物件は売りたい人（売主）と買いたい人（買主）の間に不動産仲介会社が入り、物件の調査や契約手続き、価格交渉などを行います。

媒介物件と売主物件の最も大きな違いは、売買取引の際に不動産会社が仲介として入るかどうかです。媒介物件の場合、売買契約が成立した際に買主と売主の双方が不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

一方で売主物件は物件を所有する会社が購入者と直接取引をするため、仲介手数料を支払う必要がなくなります。

売主物件のメリット

売主物件には、仕組み上媒介物件にはないいくつかのメリットがあります。

メリット①仲介手数料がかからない

売主物件の最大のメリットは、数十万円から数百万円にもなる仲介手数料を節約できることです。

媒介物件の取引では、売買が成立した際に売主と買主それぞれが仲介手数料を支払います。不動産売買の仲介手数料には、法律で下記のような上限が設定されています。

売却価格	仲介手数料の上限
売却価格が200万円以下	売却価格の5％
売却価格の200万円超から400万円以下の部分	売却価格の4％
売却価格の400万円を超えた部分	売却価格の3％

例えば、5,000万円の物件を購入した場合は税別約150万円が仲介手数料としてかかる計算になります。

一方で売主物件は売主である宅建業者（不動産会社・リノベーション会社など）と直接取引を行うため、仲介手数料が発生しません。仲介手数料分の費用を物件の頭金やリフォーム費用に充てたり、引越し費用や新しい家具の購入費用に回したりすることができます。

メリット②スピーディに取引できる

売主と直接やり取りできるため、交渉や手続きがスムーズに進み、短期間での契約が可能です。

仲介を経由してやり取りするよりも、取引の優先順位を高くしてもらえることも多いです。

メリット③物件に詳しい

特にリノベーションを行う物件の場合、売主が設計・施工を行うケースが多いため、「どんな施工をしたのか」「どんなこだわりがある内装なのか」などの情報を詳しく知っています。

マンションであれば共用部や他の居住者の情報など、仲介会社には分からない情報も詳しく知っており、物件を比較するうえでより多くの情報を得ることができます。メリット④リノベーション済みの住宅が手に入る

売主物件全てではありませんが、弊社のように中古物件をリノベーションして販売している物件の場合はリノベーション済みの家が手に入るのもメリットです。

築古物件の場合、購入後にリノベーションを検討されることも多いと思いますが、売主物件の場合は業者が既にリノベーションを行っているケースが多いため、リノベーションのために別で予算が必要になることがなくなります。

売主物件の注意点

売主物件には、一定の注意点もあります。

選択肢が少ない可能性がある

売主物件は市場に出回る媒介物件に比べて数が少ないため、希望するエリアや条件にぴったりの物件を見つけるのが難しい場合があります。売主物件のみでは理想の物件に出会えなかった場合、媒介物件も視野に入れて探すことになります。

また、売主以外の不動産会社が「媒介物件」として紹介している物件を、売主の会社が「売主物件」として取り扱っている場合もあります。気に入った媒介物件が売主物件として販売されているか購入前にチェックするのも一つの手です。

売主の質に依存する

売主物件は仲介会社を介さないため、やり取りや説明の質が売主の姿勢に大きく左右されます。

媒介物件でも同様ですが、ある程度は自分で情報収集をしたり、分からないことは積極的に確認したりする姿勢が物件選びには重要です。

契約不適合責任のルールが適用される

売主が宅地建物取引業者で、買主が一般の個人である場合には、宅地建物取引業法によって買主を保護するためのルールがあります。

その一つが、物件が契約内容に適合していなかった場合の「契約不適合責任」です。

宅建業者が自ら売主となる取引では、契約不適合責任について買主に不利な特約を自由に定めることはできません。責任を負う期間について特約を設ける場合も、引渡しから2年以上とする必要があります。

つまり、宅建業者が売主となっている物件を選ぶことで、契約不適合責任の期間を長く取り、安心して住むことができます。

売主物件を視野に入れた物件探しが◎

中古マンションなどの不動産を購入する際、媒介物件と売主物件のどちらを選ぶかによって、取引の流れや費用、そして保証内容が大きく変わってきます。

売主物件は、物件を所有する会社から直接購入します。最大のメリットは、仲介手数料がかからないことです。また、法律で定められた手厚い保証が付いてくるため、安心して購入できます。ただし、市場に出回る数が限られており、売主の対応の質に左右されることもあります。

予算や理想とする暮らし方、そして取引における安心感をどこに求めるかによって、最適な選択は変わってくるでしょう。「売主物件かどうか」を判断材料の一つとして物件選びをすることも重要です。

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