40代の住まい、賃貸か購入か？老後を見据えた後悔しない選び方とは

40代を迎えると、このまま一生賃貸に住み続けるべきか、あるいは今から住宅ローンを組むべきか、といった悩みを持つ方は多いのではないでしょうか。

20代、30代と比べると収入面で安定する一方で、親の介護やご自身の老後の生活が現実的になってくる方も多いでしょう。そのため、住まい選びの基準も変化してくる時期です。

本記事では、40代の住み替え、買い替えで注意すべきポイントを住宅ローンアドバイザーの監修でご紹介します。

40代の住まい探しは30代までとどう違う？

賃貸か購入か、またどんな家を選ぶか考える際、20代・30代とは状況が異なることを感じる方も多いと思います。具体的な違いを見ていきましょう。

ライフステージの変化

40代は子供の進学や独立、あるいは親の介護など、ライフステージが大きく変わる時期です。

これまで快適に暮らしていた家が急に手狭になったり、反対に子供が家を出て広すぎると感じたりすることも少なくありません。

また、すぐに大きな変化がなくとも5年後、10年後には何らかの変化が生じる方が多いと思います。20～30代は結婚・出産による変化が多い時期ですが、40代以降はさらに多様な変化が生じてきます。そのため、家選びの正解も人によって大きく異なります。

住宅ローンの年数制限

40代に入ると住宅ローンの年数制限が現実味を帯びてきます。

30代半ばくらいまでは将来的な繰り上げ返済を見越して35年・40年ローンをおすすめすることもありますが、40代以降にこうした資金計画を立てて上手くいくケースはごく稀です。

返済期間が長すぎると審査に通らない可能性もありますし、理論上ローンを組める場合でも定年後まで同じローン負担を背負い続けるのは現実的ではないでしょう。

退職後の家計を大きく圧迫しないためにも、定年までに繰り上げ返済を済ませるか、将来的に家を売却するといった明確な資金計画を立てておく必要があります。

40代で購入を選ぶメリット

それまで賃貸で暮らしていた方も、40代で購入を選ぶケースが少なくありません。具体的なメリットを見ていきましょう。

メリット①老後の住居費が安定する

持ち家の場合、住宅ローンの支払いを終えた後の住居費を大きく抑えられ、安定した資金計画を立てられるようになります。

賃貸の場合は、孤独死のリスクや連帯保証人を立てられないといった理由から、高齢者の入居を断るオーナーも少なくないのが実情です。将来的にもう一度住み替える可能性はあるにしろ、確実に住める家を確保できるのは安心材料になります。

メリット②不動産という資産を得られる

購入の場合、後の世代に残せる「不動産」という資産が得られるのは大きなメリットです。

不動産価格が高騰する昨今、特に都心の物件を持っていることはそれだけで大きなアドバンテージになりえます。

住む場所を得るだけでなく、相続資産としての側面も大きいのが購入という選択肢です。

メリット③団信を活用できる

住宅ローンを組む場合、団信（団体信用生命保険）に加入できることも、持ち家ならではの安心材料となります。

団信は万が一ご自身に不幸があったり、重い障害を負ったりした場合に、ローンの残額がゼロになるという保険制度で、住宅ローンの契約者ほぼ全員が加入するものです。

万が一の時も残された家族に残債のなくなった家を残せるため、生命保険の代わりとしての役割も果たしてくれます。 

購入が向いている人

• 老後の「住む場所がなくなるかもしれない」という不安をなくしたい
• 気に入ったエリアにずっと住み続けたい
• 家族に資産を残したい
• 堅実にコツコツ積み重ねたいタイプ

特に、大切な家族へ資産を残せるのは大きなポイントです。単身の方も、最終的に親戚や友人への相続を目的に住宅を購入されるケースが少なくありません。

ローンの返済途中で万が一の事態が起きても、無事に完済を迎えても、手元には不動産という価値ある資産が残ります。とりわけ利便性の高い都心のマンションなどを手に入れておけば、将来にわたって住む場所で困ることはなくなります。

大切な人がいらっしゃる方、堅実で自分のライフプランがある程度固まっている方には、率直に購入をおすすめしています。

40代で賃貸を選ぶメリット

一方、賃貸は柔軟に動ける、管理が楽というメリットを持っています。具体的なポイントを見ていきましょう。

メリット①変化に適応しやすい

40代は、数年後に子どもが独立して夫婦二人になったり、親の介護で実家に戻る必要が生じたりと、家族構成やライフスタイルが大きく変わる時期でもあります。

単身でそれまで大きく生活が変わったことがない方でも、40代・50代でライフスタイルが変化する方が少なくありません。

購入した住宅から住み替える場合は、売却や賃貸に出す手続きをする必要があり、好きなタイミングで引っ越すのは難しくなります。

その点、賃貸は子どもの独立後にコンパクトで家賃の安い部屋に引っ越したり、親の近くへ住み替えたりすることも比較的簡単にできます。

身軽に動けるという点では賃貸にメリットがあります。

メリット②メンテナンスを気にする必要がない

購入の場合、特に戸建ては外壁の修繕や設備・機器の故障といったメンテナンス費用がかかり、その手配にも手間がかかります。マンションの場合は共用部の修繕は管理組合に任せられる分いくらか楽ですが、専有部の定期的な設備の入れ替えはどうしても発生してしまいます。

賃貸の場合はこうしたメンテナンスは家賃に含まれており、経年劣化の故障は大家負担となるケースが多いです。そのため、突発的な出費が発生しにくく、管理の手間も最低限で済みます。

メリット③最終的なキャッシュフローが良い

「家賃を払い続ける賃貸はもったいない」という意見をよく耳にしますが、購入時のローンの金利などを計算に含めると、実際は賃貸の方が手元に残るお金が多くなるケースが多いです。

もっとも、近年のように不動産の価格が上がり続けている状況であれば、家を高く売ることでより多くのお金を残せるかもしれません。

しかし、楽観的な将来に転ばない可能性も十分に考えられますので、基本的には賃貸の方がキャッシュフローが良くなりやすいとお伝えしています。

賃貸が向いている人

• キャッシュフローを最重要視している
• 一人暮らしで、相続したい人がいない
• いつでも住み替え・引っ越しできる環境にしたい
• 居住にかかる管理の手間を減らしたい
• 将来のライフプランが決まってない

賃貸のメリットは「キャッシュフローが良い」「身軽」、つまり相続などを考えず自分だけで暮らしていく予定の方には賃貸での生活がおすすめです。

また、将来的にどうやってライフプランを組み立てるか迷っているという方も、いざとなればすぐに生活を変えられる賃貸の方が向いているかもしれません。

実際に十分な資産を持ついわゆる富裕層であっても、手元のお金の流れを重視してあえて家を買わずに賃貸を選び続ける方もいらっしゃるほどです。

なるべく身軽に、メンテナンスも楽な環境を整えたいという方には賃貸が良いでしょう。

40代の住宅購入で失敗しないためのポイント

もし40代から家を買うと決めた場合、将来のリスクをなるべく抑えるという視点が重要です。

ここからは、中古物件の購入・リノベ・売却に携わる会社の視点から失敗しないためのポイントを解説します。

資産価値の落ちにくい立地を選ぶ

物件をご紹介する際、基本的には「資産価値の落ちにくい立地」を選ぶことをお勧めしています。

例えば、最寄り駅から徒歩30分かかる物件であれば、（他の条件が同じなら）徒歩3分の立地よりも安く買えます。しかし、将来的にその物件を売る、人に貸すとなったときに住みたい人が見つからなければ、不動産を手に入れてもむしろマイナスの資産になってしまう可能性があります。

自分が住まなくなった後の出口戦略を考慮して、都心部や駅に近い物件など資産価値が下がりにくい家を選ぶことが大切です。

早めに動く

家を買うとなれば、基本的には「早く動く」ことが鉄則です。特にローンを組む場合は、返済期間の面だけでなく団信加入の条件を満たすために早めの契約が重要になってきます。

団信に加入するには、健康面での審査を通過する必要があります。高血圧、糖尿病といった疾患がある場合は加入できないケースが多いため、せっかく理想の家を見つけても、健康診断の結果が原因で希望するローンを組めなくなるかもしれません。

特に今の段階で健康な方は、良い条件でローンが組めるうちに動いておくことをおすすめします。

リノベーション済みの中古物件を狙う

立地の良い新築物件は価格が高騰しており、40代から多額のローンを組むのはリスクが伴います。そのため、近年は新築よりも価格が抑えられ、立地の良い場所に見つけやすい中古マンションで住宅を買う方が年代を問わず増えています。

室内がフルリノベーションされている物件であれば、すぐに入居できてリノベーション費用が追加で発生することもないため、40代の方にもおすすめできます。

ライフプランから逆算して答えを出す

40代は老後までの将来が具体化し始める年代です。

賃貸・購入どちらを選ぶ場合でも、将来的なライフステージの変化から逆算して答えを出すことが重要になります。

また、目先の支出だけで選んでしまうと、定年後までローンの返済が残ってしまったり、老後の住処が見つからない可能性もあります。資金計画について、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談することも重要です。

パックシステムでは、売却のご相談や賃貸・購入や新築・中古で迷っている方の相談も受け付けています。