【売主会社が解説】事故物件（心理的瑕疵物件）を購入するときの注意点

事故物件とは、部屋の中で人が亡くなったいわゆる「心理的瑕疵物件」を指します。

一般的な物件より価格が安いこともありますが、本当に問題なく住めるのか、不安に感じる方も多いでしょう。

弊社でも買主として心理的瑕疵のある物件を購入し、リノベーションすることがありますが、物件ごとに注意する点、確認すべき点もあります。

この記事では、物件を購入・販売する企業の立場から、事故物件（心理的瑕疵物件）を選ぶ際の注意点について解説します。

事故物件が相場より安くなる理由

何らかの理由で室内で人が亡くなった事故物件（心理的瑕疵物件）は、周辺の相場より安く売り出されることがあります。

事故物件の価格が下がるのには、いくつかの理由があります。

心理的な抵抗感

過去に人が亡くなった部屋に住むことに対して、心理的な抵抗を感じるというのが大きな理由の一つでしょう。

また、購入前は過去の出来事は気にならないと思っていても、実際に住み始めると「事故物件である」という意識が住み心地に影響を与えてしまうことがあります。

例えば、部屋の中で物の位置が急に変わったように感じたり、風でドアが急に閉まったりしたらどうでしょうか。普通の部屋に住んでいたら「たまたまだろう」と思えることでも、少し怖いと感じてしまう方もいらっしゃると思います。

特に長く住むことを前提に住宅を購入する場合は、こうした心理的な抵抗感が判断に影響してくるため、どうしても価格相場が下がってしまいがちです。

告知義務がある

そもそも「何かがあったとしても知らなければ問題ない」と考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、後から事実を知ってトラブルになることを防ぐため、買主や借主の判断に重要な影響を与える人の死については、事前に購入者へ伝えることが義務付けられています。これを一般に「告知義務」と呼びます。

賃貸では事故・事件の発生からおおむね3年間は告知が必要とされていますが、売買では、一定期間が経過すれば一律に告知しなくてもよいという基準は示されていません。内容や経過した期間、周囲への周知状況などを踏まえて個別に判断されます。

そのため、今後長い期間が経過しても心理的瑕疵物件として扱われる可能性があります。告知義務がある以上、買った物件を売却するフェーズにも影響を与えるリスクを考慮する必要が出てくるというのも、価格相場が下がりやすい理由の一つになります。

特殊清掃・リノベが必要になるケースがある

亡くなってから発見までに時間がかかった場合は、室内に残った汚れや臭いを取り除くため、特殊清掃が必要になることがあります。状態によっては、床や壁、設備を解体し、フルリノベーションを行うケースも少なくありません。

築年数の浅いマンションであっても、特殊清掃や工事には費用がかかります。清掃やリノベーションを行ってから販売する場合、その費用を販売価格に含める必要がありますが、心理的瑕疵がある以上、工事費用をそのまま価格へ上乗せできるとは限りません。

相場より安いからといって必ずしも自分にとって得になるとは限らないため、よく考慮して判断することが大切です。

事故物件を購入する際の注意点

いわゆる事故物件を購入する場合は、以下の点にも注意する必要があります。

次の買い手がつきにくい

自分が事故物件であることを気にしなくても、将来売却する際には、告知事項のある物件として扱われるリスクには考慮する必要があります。

売却価格も周辺相場より安くなる可能性があるため、不動産の資産価値という面では不利になりやすい点に注意しなければいけません。

長く住む予定であっても、将来の住み替えや売却まで考えたうえで購入を判断しましょう。

ローンで不利になる可能性

住宅ローンを貸し付ける金融機関は、返済が滞った場合に物件を売却して資金を回収します。そのため、購入する不動産の担保価値がローンの審査可否に影響する可能性もあります。

もちろん、事故物件でローンが組めなかったり、必ずしも不利になるというわけではありませんが、審査前に金融機関へ相談しておくと安心です。複数の金融機関に審査を出し、より有利な条件でローンを組めるところを探すのも一つの手です。

信頼できる不動産会社にヒアリングすべき

告知義務がある、いわゆる「告知物件」は、ここまで述べてきたように一定のリスクがあります。そのため、よく知らずに購入すると何らかのトラブルに巻き込まれたり、後から不満が出てくる可能性もあります。

必ず事前に告知事項がないかどうか購入先の不動産会社に聞き、リスクや注意点を正直に伝えてくれる不動産会社から購入することが重要です。

将来的なリスクも考えて決めることが重要

「事故物件だから」といって、必ずしも購入してはいけないわけではありません。

デメリットを受け入れられるか、それに見合うメリットを感じられるかどうかを判断のポイントにしましょう。

一般的な物件より扱いが難しいことも多いため、購入を検討する場合は不動産に詳しい専門家へ相談しながら、慎重に判断することをおすすめします。