50年ローンの審査は厳しい？最新のローン事情を解説【住宅ローンアドバイザー監修】

近年の住宅価格の値上がりに伴い、35年を超える長期の住宅ローンを選択肢に入れる方が増えています。

35年ローンでは毎月の支払いが厳しくても、50年ローンに延ばせば月々の負担を大きく減らせる場合があります。ただし、将来的なリスクについては検討の必要性もあります。

この記事では、50年ローンをはじめとする最新のローン事情について分かりやすく解説します。

50年ローンを取り扱う銀行が増加している

PayPay銀行やSBI新生銀行、auじぶん銀行、楽天銀行といった主要なネット銀行では既に50年ローンの利用が可能になっており、一部の金融機関では50年ローンという長期の選択肢まで登場するようになりました。

いわゆるメガバンクではまだ50年ローンの取り扱いは始まっていませんが、借入期間の限度を延ばす動きは確実に広がっています。

例えば、三井住友銀行では長年にわたり35年が返済期限の上限とされていましたが、2025年からは39年11ヶ月以内まで借りられるようになりました。

こうした変化を踏まえると、今後はメガバンクでも50年ローンが選べるようになる可能性も十分にあります。

「家を買う」裾野を広げられる

このように長期の住宅ローンを取り扱う銀行が増えている背景として、都市部を中心とした住宅価格の高騰があります。

現在の市場では物件の価格が上がり続けており、特に若い世代の方々にとっては、これまでの35年ローンでは毎月の返済額が大きくなりすぎて家を買いにくいという厳しい状況が続いていました。

こうした流れを受け、返済期間を50年に延ばすことで月々の負担を抑えて家を買うことのできる人の裾野を広げる動きが活発になっています。

50年ローンの審査に通るための条件

住宅ローンを組む際には、返済期間にかかわらず、毎月の収入や過去の支払い状況、健康状態などが細かく見られます。

こうした条件に加え、50年ローンを選ぶ場合にはさらに気をつけておきたい条件が存在します。 

①完済時の年齢

まず重要なのが、完済時の年齢です。金融機関ごとにルールは異なりますが、申し込みの時点で29歳以下であることが一般的な基準になります。

多くの金融機関はローンの支払いを終える年齢の上限を80歳未満、あるいは85歳未満と決めています。仮に完済時の上限を80歳としている銀行で50年ローンを組むとすれば、29歳以下での申し込みが基本の条件となります。

例外を設けている銀行もありますが、基本的には申し込み時の年齢が若いほど審査をスムーズに進めやすくなります。

②建物の築年数

もう一つ気をつけるべきなのが、購入する建物の築年数です。

前提として、住宅ローンの審査時には個人の評価以外にも建物の「法定耐用年数」が考慮されます。

築年数が経過した、つまり法定耐用年数に近づいた建物は、新築と比べてローン審査時の評価額が低くなります。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年なので、50年ローンを完済する頃には建物の担保評価がゼロになってしまいます。

そのため、返済期間が短いローンなら通る条件の方であっても、50年ローンの場合は審査に落ちたり借入可能額が下がったりする可能性も十分に考えられます。

注意点：ローン可否は人による

ただし、年齢や耐用年数といった条件はあくまで一般的な目安にすぎません。実際にお金を借りられるかどうかは、金融機関がその物件に対して行う評価によって大きく変わります。

駅から近くて人が集まりやすい場所など、立地に恵まれた物件であれば価値が下がりにくく、築年数が経っていてもローンを組める可能性は十分にありますので、物件を探す段階から慎重に確認を進めてみてください。

50年ローンのリスクを正しく認識する

50年ローンが必ずしもハイリスクなわけではありませんが、毎月の支払いが数万円安くなるというメリットだけで飛びつくのは少し危険です。

ご自身の状況に合うかどうかを判断するために、まずはどのようなリスクがあるのか知っておきましょう。

総返済額が増える

返済の期間が10年延びるということは、その期間も利息を払い続けることを意味します。借り入れる金額にもよりますが、50年ローンは30年、40年と比べると全体の支払い総額は数百万円の規模で増えてしまいます。

そのため、目の前の負担を減らすことと、将来の総支払額が増えることのバランスをどのように取るかが大切なポイントになります。

老後に返済がずれ込む

50年ローンを最後まで払い続ける場合、多くの方は定年を迎えた後の生活でも返済を続けなければなりません。定年後にローンの返済を残すのは、ライフプラン全体で見てもハイリスクです。

多くの場合、途中で家を売却する、繰り上げ返済するなどの資金計画を初めから視野に入れながら動くことになるでしょう。

物件によっては担保割れを起こしやすい

将来家を売ってローンを完済すれば50年ローンでも安心かといえば、必ずしもそうとは限りません。いざ家を売ろうとした時に、家の売却価格よりもローンの残りの方が多い、つまり担保割れを起こす可能性を考慮する必要があります。

特に50年ローンの場合、最初の10年から15年ほどの間は借りたお金の元本がなかなか減らず、結果として担保割れを起こしやすくなります。

売ったお金でローンを返しきれず身動きが取れなくなるリスクを防ぐためには、資産価値が高く、将来的に売りやすい物件を選ぶことがなによりも大切です。

実際は住み替え前提でローンを組むべき

「同じ家で生涯住み続ける」という条件で一生同じ家に住み続けるつもりで契約を結ぶ条件では、50年ローンはおすすめしていません。あくまで住み替えを前提とした資金計画の一環として提案するケースがほとんどです。

例えば、1億円の物件を買うとします。金利を外して考えた場合、20年でローンを組むと毎月の支払いは約42万円にのぼります。一方で50年という期間を選べば、毎月の負担は約19万円まで減らせます。

これは将来に負債を先送りしている状態ともいえますが、多くの方は40代や50代を迎えると少しずつ収入が上がっていきます。若い頃には払うのが難しかった金額でも、年齢を重ねるにつれて無理なく払えるようになるケースは珍しくありません。

まずは20代・30代の生活にゆとりを持たせ、収入が上がり支払いに余裕が持てる年齢に差し掛かったら、まとまったお金を返して次の住まいへ移るという計画をおすすめしています。

50年ローンは綿密な資金計画が重要

最近では50年ローンについて、「誰でも簡単に家が買える」「毎月の支払いが安い」といった安易なメリットを強く押し出す広告を度々見かけます。しかし、相応のリスクが生じるという点には留意する必要があり、見通しが甘いとその後の人生における選択肢を狭めてしまう可能性も出てきます。

若い時の負担を減らすという利点を取りつつ、将来の収入の見通しをある程度信じて組むという性質を持つローンであることを念頭に置き、後悔のないよう選択することが重要です。

また、年齢や物件に対する銀行の審査基準は表面上は厳しい条件を提示されていても、一定の基準を満たしていれば無事に審査を通る場合もあります。こうした細かな見極めには専門的な知識が求められるため、詳しい人に直接話を聞くことがとても大切です。

長期のローンが持つデメリットを正しく受け止め、将来の繰り上げ返済や家の売却を初めから見据えた堅実な資金計画を作らなければなりません。

ご自身の年齢や検討している物件が50年ローンの審査に無事通るかどうか不安を抱えている方は、ぜひ一度ご相談ください。