品川駅周辺は、都内でも特に交通利便性の高いエリアです。新幹線が停車し、羽田空港へも乗り換えなしでアクセスできるほか、駅周辺には大規模なオフィスビルが集積しています。
一方、もともとビジネス街として発展してきた側面が強く、一般的な住宅街と比べるとスーパーなど日常生活向けの施設は多くありません。住居も限られ、実際に暮らす場所として考えると向き・不向きが分かれる街でもあります。
現在は品川駅そのものの大規模な改良に加え、西口の再開発や周辺エリアの開発も進んでおり、街の姿は今後大きく変わる見込みです。
この記事では、品川駅周辺のマンションリノベーション・販売を複数手がけてきたパックシステムの視点から、品川駅周辺の住みやすさや治安、再開発による今後の変化について紹介します。
品川駅は交通利便性が抜群
品川駅に住む最大のメリットといえるのが、交通利便性の高さです。
JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線など複数のJR線に加え、京急線も乗り入れています。さらに東海道新幹線の停車駅でもあり、東京から各地へ移動する拠点として非常に便利です。
羽田空港へのアクセスも良く、京急線のエアポート快特を利用すれば、品川駅から羽田空港第1・第2ターミナル駅まで最短14分程度でアクセスできます。(keikyu.co.jp)
新幹線と飛行機のどちらも使いやすいため、出張や旅行が多い方には特に大きなメリットがあります。
また、山手線で東京・渋谷方面へ移動しやすいだけでなく、東海道線や横須賀線を使えば神奈川方面へのアクセスも良好です。
単純な「都心への近さ」だけでなく、都内・首都圏・全国・海外への移動を一つの駅でカバーしやすいことが、品川ならではの強みです。
治安・街の雰囲気は地区で異なる
品川駅周辺は、大規模なオフィスビルやホテル、タワーマンションが多く、駅から離れると比較的落ち着いた場所が広がっています。
ただし、品川駅を挟んで西側の「高輪口」と東側の「港南口」では、街の成り立ちも雰囲気も大きく異なります。
物件を選ぶ際は、単に「品川駅徒歩○分」だけで判断せず、どちら側に位置するのかまで確認した方がよいでしょう。
港南エリア：駅前に飲食店が多い
港南口側は、大規模なオフィスビルとタワーマンションが立ち並ぶエリアです。
駅直結のアトレ品川があるほか、港南口を出た駅前には居酒屋をはじめとする飲食店も集まっています。そのため、平日の夕方から夜にかけては仕事帰りの人が多く、住宅街のような静けさを求める方には騒がしく感じられるかもしれません。
実際、港区には港南口周辺のごみや歩きたばこ、吸い殻のポイ捨てなどについて区民から意見が寄せられており、区ではタバコルール指導員や青色防犯パトロールの巡回を強化しています。
運河沿いはタワーマンションが立ち並ぶ
一方、港南口からさらに海側へ進むと雰囲気は変わります。
運河沿いには大規模なタワーマンションが多く、駅前の飲食店街を抜ければ比較的落ち着いた住環境です。
駅前には少ないスーパーやドラッグストアも、タワーマンションの多いエリアには複数あるため駅から少々遠くても生活には便利な環境が揃っています。
高輪エリア：落ち着いた住宅地
高輪口側は、ホテルや商業施設がある駅前を抜けると、高輪の住宅地へとつながります。
港南側のような大規模オフィス街とは雰囲気が異なり、低層住宅やマンションも多く、落ち着いた住宅地としての性格が強いエリアです。
さらに南側へ進むと城南五山の一つとして知られる八ツ山があり、「ペアシティ・ルネッサンス」をはじめ、築年数を重ねながら評価されているヴィンテージマンションが点在しています。
品川駅の交通利便性を利用しながら、駅前のビジネス街から少し距離を置いて暮らしたい方には、高輪側が選択肢になります。
子育て世帯など、利便性だけでなく落ち着いた住環境も重視したい場合にも比較しやすいエリアです。
日常の買い物スポットはやや少なめ
品川駅周辺で暮らすうえで注意したいのが、日常の買い物環境です。
品川は大規模なターミナル駅である一方、駅周辺はオフィス・ホテルを中心に発展してきました。そのため、住宅街の駅と比べるとスーパーやドラッグストアなど、日常生活向けの店舗はやや少なめです。
一方で、駅構内・駅直結の施設は充実しています。エキュート品川やアトレ品川では惣菜や食品を購入できるため、自炊中心というより、中食・外食を日常的に利用する生活とは相性がよいでしょう。
港南のタワーマンションが集まるエリアにはスーパーもあり、高輪側にも日常の買い物ができる店舗があります。そのため、「生活できないほど不便」というわけではありませんが、駅や大通りの近くに大型スーパーが何店舗も並ぶ街とは少し違った生活になるかもしれません。
ネットスーパーや宅配を利用する、仕事帰りに駅で食事を済ませる、駅ナカで惣菜を買って帰るといった暮らし方ができる方が、品川の利便性を生かしやすいでしょう。
品川ならではのお出かけスポットも
日常的なスーパーの数では住宅街に及ばない一方、品川駅周辺にはホテルや飲食店などが集まり、休日を過ごせる施設もあります。
代表的なのが、高輪口から近い「マクセル アクアパーク品川」です。
年間パスポートも用意されているため、近隣に住めば休日の特別なお出かけ先としてだけでなく、散歩の延長で立ち寄るような使い方もできます。
品川駅は今後どう変わる？再開発の現状
品川駅周辺では現在、駅そのものの改良から駅西側の大規模開発まで、複数のプロジェクトが同時進行しています。
一つの商業施設を建て替えるような再開発ではなく、駅・道路・オフィス・商業施設・歩行者ネットワークを含めて街全体を作り直す規模の開発です。
代表的な計画をいくつか見ていきましょう。
京急品川駅を高架から地上へ移す大規模工事
現在、品川駅周辺で目に見えて進んでいる大きな工事の一つが、京急品川駅の地平化です。
現在の京急品川駅は高架上にありますが、これを地上レベルへ移し、2028～2030年度を目標に現在の2面3線から2面4線へ拡張する計画が進んでいます。
現座は駅を営業しながら線路やホームを段階的に移しているため、現在の高輪口周辺では大規模な工事が続いています。
これまで鉄道や大きな道路によって分断されていた高輪側と駅を歩行者デッキなどでつなぎ、駅と街を行き来しやすくなるなど、駅そのものの利便性も向上する予定です。
トヨタ自動車の新東京本社が開業予定
品川駅西口地区のに新築予定のオフィスビルには、トヨタ自動車の「新東京本社」が入居します。
トヨタは2025年に建設へ着工しており、2029年度の開業を予定しています。新東京本社を、モビリティカンパニーへの変革を進めるための重要拠点と位置づけています。
同施設には国内最大級のフロア面積を持つオフィスや、都心最大規模のコンファレンスホール、商業施設なども整備される計画です。
もともと品川はオフィス街としての性格が強いエリアですが、今後は企業・商業・交流機能がより集積することが予想されます。
リニア・南北線延伸など交通の便がさらに進化
将来的には、品川駅を始発駅とするリニア中央新幹線も計画されています。
リニアは当初予定されていた2027年の開業が困難だと発表しており、2025年にも品川区で道路の隆起がみられて作業が中断されていました。2026年9月現在は工事を再開し、リニア用のトンネルを掘削する作業が進められています。
また、品川駅では東京メトロ南北線を白金高輪駅から延伸する計画も進んでおり、国土交通省の品川駅周辺開発スケジュールでは、南北線延伸は2031年度～2030年代半ばに実現する予定です。
噂レベルですが、東急大井町線が品川まで延伸するという話も聞かれるなど、品川はより交通拠点としての役割が期待されているといえます。
周辺地域も含めた「広域品川圏」の開発が進む
品川の再開発を見るうえでは、品川駅だけを見るのではなく、高輪ゲートウェイや大井町など周辺エリアまで含めて考える必要があります。
JR東日本は、浜松町・田町・高輪ゲートウェイ・品川・大井町の5駅にまたがるエリアを「広域品川圏（Greater Shinagawa）」と位置づけ、一体的なまちづくりを進めています。
TAKANAWA GATEWAY CITYが全面開業
高輪ゲートウェイ駅周辺では、2026年3月28日に「TAKANAWA GATEWAY CITY」がグランドオープンしました。
品川車両基地跡地を活用した大規模開発で、オフィスや商業施設だけでなく、住宅、ホテル、文化施設などが集まる新しい街です。
高輪ゲートウェイ駅は品川駅の隣駅ですが、エリア自体が南北に長く広がっているため、高輪側に住む場合には品川駅周辺とあわせて利用できる生活圏になっていくでしょう。
大井町にはOIMACHI TRACKSが開業
同じ2026年3月28日には、大井町駅前でも「OIMACHI TRACKS」が開業しました。
商業施設、ホテル、シネマ、住宅、オフィス、カンファレンス施設などからなる駅直結の複合施設で、商業部分には約80店舗が入ります。
品川駅から大井町駅まではJR京浜東北線で1駅です。
品川駅前そのものには日常的な大型商業施設が少ないという弱点がありますが、高輪ゲートウェイや大井町まで含めれば、買い物・映画・飲食などの選択肢はかなり広がっています。
「品川駅の徒歩圏だけですべてを完結させる」というより、圧倒的な鉄道利便性を生かして周辺の街を日常使いするのが、今後の品川らしい暮らし方になっていくかもしれません。
再開発で品川の資産価値は上がる？
品川駅周辺では、駅改良、西口再開発、南北線延伸、高輪ゲートウェイなど複数の開発が進んでいます。
これだけ大規模な投資が続けば、街の利便性や注目度が高まることは期待できます。
一方、「再開発があるからマンション価格が必ず上がる」とは限りません。
マンションの価格は、再開発だけでなく、不動産市況や金利、築年数、駅からの距離、管理状態、眺望など多くの要因によって決まります。また、将来の再開発への期待がすでに現在の販売価格へ織り込まれている場合もあります。
特に品川駅周辺はもともと不動産価格が高いエリアです。
資産性を重視して購入する場合は、「品川だから」という理由だけで判断するのではなく、高輪・港南のどちらにあるか、駅からどのような動線になるか、再開発によってその物件の生活利便性が実際にどう変わるかまで見た方がよいでしょう。
品川駅は「時間」を重視する人におすすめ
品川駅周辺は、誰にとっても住みやすい街というわけではありません。
一般的な住宅街と比べるとスーパーなどの日常的な買い物環境は限られ、駅周辺はオフィス街としての性格が強く残っています。住宅価格も高く、静かな住宅街や生活コストの低さを優先する方には、ほかのエリアの方が適しているでしょう。
一方、品川の交通利便性は都内でも突出しています。
新幹線と羽田空港を頻繁に利用する方、都内だけでなく神奈川方面への移動も多い方、通勤や移動にかかる時間をできるだけ減らしたい方にとっては、住宅価格の高さを上回るメリットを感じられる可能性があります。
特に、出張や旅行の多いビジネスパーソンやDINKSなど、時間と移動のしやすさを優先する方とは相性のよい街です。
さらに今後は、京急品川駅の地平化や西口再開発、南北線延伸などによって、駅周辺の回遊性や商業機能も変化していく見込みです。
パックシステムでは、品川駅周辺でも中古マンションのリノベーション・販売を手がけています。現在の住みやすさだけでなく、再開発によって街がどのように変わっていくのかも踏まえて物件を選ぶことが大切です。
