「おしゃれで価格も手頃なリノベーション物件を見つけたけれど、よく見ると『旧耐震マンション』だった」「ネットでは旧耐震マンションを避けた方がいいという意見も目にするけれど、本当にやめたほうがいいの？」と、理想の住まいを前にして悩まれる方は多くいらっしゃいます。
この記事では、実際に数多くの旧耐震マンションのリノベーションや販売を手掛けているプロの視点から、旧耐震物件が抱える現実的なデメリットを包み隠さずお伝えします。
その上で、旧耐震マンションならではの魅力や、長く安心して暮らすために後悔しない物件を見極める条件を分かりやすく解説します。
新耐震と旧耐震の違い
まず、新耐震と旧耐震はなにが違うのかご存じでしょうか？
日本の建築基準法における耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく変わっています。この日より前に、役所の審査である建築確認を受けた建物が俗にいう「旧耐震」基準の建物です。この日以降に認可を受けた建物が新耐震基準として扱われる物件です。
基準の違い
新耐震と旧耐震では、建物を設計する際に想定している地震の強さが異なります。
旧耐震基準は「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないこと」を目標に作られています。一方、新耐震基準ではさらに条件が引き上げられ、「震度6強から7程度の極めて稀に起こる大地震でも倒壊しないこと」を基準に設計されています。
地震以外もある、旧耐震マンションのリスクを正直解説
旧耐震物件を検討する際、多くの方がリスクとして真っ先に心配されるのが「地震で倒壊しないか」という点でしょう。
実際のところ、現在まで残っている旧耐震マンションが一概に「古いからすぐに倒壊する」とは言い切れません。建物の耐久性だけでいえば、むしろ新耐震のマンションより堅牢に作られているケースもあります。
しかし、旧耐震マンションには倒壊リスク以上に気をつけておかなければならない点があります。
住宅ローンで不利
旧耐震物件は原則として、マンションを購入する際に活用できる住宅ローン控除の対象外となるケースが多く、税金面での恩恵を受けにくくなります（※一部例外あり）。
さらに、銀行からの担保としての評価が低く見積もられがちなため、物件価格の全額を借りるフルローンが組めなかったり、そもそも住宅ローンの審査に通らなかったりすることもあります。
修繕費用が高くなりがち
築40年以上が経過している旧耐震マンションは、建物の寿命を延ばすための大規模修繕の時期を迎えていることが多く、毎月支払う修繕積立金が新築・築浅より高額に設定されているケースが目立ちます。
特に総戸数が少ない小規模なマンションの場合、一戸あたりの負担額がかなり重くなります。修繕費用の高騰は新耐震のマンションでも起こり得る問題ですが、旧耐震を検討する際は現在の管理状況と総戸数の規模の確認がより一層重要になります。
リセールで不利
立地や日当たりなどの条件がどれほど良くても、「旧耐震」という建物自体の価値がネックとなり、将来的な資産価値は低く評価されがちです。
そのため、数年後の住み替えや、高値でのリセールを視野に入れている方にはあまり向いていません。
旧耐震は、あくまで自分が長く快適に暮らす住まいとして捉えた場合に大きなメリットを発揮する不動産です。
管理状況が不透明になりがち
建設時期が古いマンションほど、長期修繕計画が作成されていない割合が高いというデータもあります。実際に、港区の調査では1981年以前に建築されたマンションのうち約22.6％が長期修繕計画を作成しておらず、約7.3％が大規模修繕工事を一度も実施していないという実態が報告されています。※
全てのマンションが管理不足というわけではありませんが、状況をしっかりと確認する必要があります。
元からの居住者と合わない
特にファミリー向けの築浅・新築のマンションは同じような世代・世帯の家族が集まりやすい傾向にあります。しかし、築古マンションには長く住んでいる方が多く、入居してみると生活や価値観が合わずトラブルになった例が意外と散見されます。
中には「入居前に理事会全員への挨拶回りが必須」「リノベーション工事の申請条件が非常に厳しく、希望の間取り変更ができない」といった制約が生じる場合もあるため、事前に考慮しておくとよいでしょう。
旧耐震マンションの人気が高い理由は好立地
デメリットを知ると不安に感じるかもしれませんが、それでも旧耐震物件が常に一定の人気を集め続けているのは、コストパフォーマンス良く好立地な住まいが手に入るからです。
今ほど都心に大規模マンションが多くなかった時代に建てられた旧耐震物件は、主要駅から歩いてすぐの好アクセスな場所や、古くからの閑静な高級住宅街などの一等地に建てられているケースが多く見られます。
また、建物自体の評価が新耐震に比べて低く見積もられがちな分、購入価格を抑えることができます。新築では手に入りにくい魅力的な立地環境を、比較的現実的な価格で手に入れられるのは、旧耐震ならではの大きな強みです。
買っていい旧耐震マンションを見極める条件
ここまでご紹介してきたように、旧耐震を選ぶ最大のメリットは立地の良さにあります。
裏を返せば、都心からかなり距離がある、駅から極端に遠いといった条件の場合は、いくら価格が安くてもおすすめできません。
建物自体の評価が低くなりやすい旧耐震で立地まで妥協してしまうと、将来的なリセールの見込みが薄くなり、いざという時に手放しにくい物件になってしまう恐れがあるためです。
ここからは、「立地が良い」という大前提をクリアした上で、資産価値や暮らしの面でのリスクをさらに抑えるためのポイントを3つご紹介します。
耐震基準適合証明書を取得している
旧耐震マンションの中には、過去に管理組合主導で耐震診断と必要な補強工事を実施し、「耐震基準適合証明書」を取得している物件が存在します。この証明書があることで新耐震基準と同等の耐震性が法的に認められていることになるため、倒壊リスクは限りなく低くなります。
証明書を取得していないマンションでも補強や耐震性がしっかりしている物件もあるため、証明書の有無が安全性を左右するとは言い難いのですが、資産価値の面では証明書があると確実に有利になります。
また、本来は対象外となる住宅ローン控除が使える可能性も高くなります。
管理状況が良い
外壁や配管などが定期的にメンテナンスされており、修繕積立金が数千万円から億単位で貯まっているマンションは管理意識が高く、したがって建物の寿命も長くなります。
こうした財務状況はマンションごとの「重要事項に係る調査報告書」に詳細に記載されています。
不動産会社の担当者を経由してこれらのデータを確認できるため、内見の際などに遠慮なく直接尋ねて実態を把握することが大切です。
総戸数が多い
総戸数が多い大規模なマンションほど、将来の大規模修繕にかかる費用を多くの世帯で頭割りできるため、1戸あたりの金銭的な負担が少なくなります。
パックシステムで販売しているリノベーションマンションにおいても、入居後の修繕費用の高騰リスクを踏まえて対象となるマンションを「総戸数30戸以上」と限定しています。
旧耐震は良物件を見極める判断が大切
旧耐震マンションは「古いから危険」と一括りにできるものではありません。住宅ローンや修繕費用といったリアルなリスクをしっかりと理解した上で、条件を満たす優良な物件を見極めることができれば、新築では手に入らない理想の暮らしを叶える選択肢になります。
ご自身のライフプランや予算と照らし合わせながら、後悔のない賢い物件選びを進めてください。
