【2026年最新】35年ローンと50年ローンの違いを徹底比較！どちらが得か、プロが教える選び方の基準

「住宅ローンは35年まで」といわれることも多かった時代は終わり、50年ローンを検討する方も増えてきました。

住宅価格が高騰する昨今、50年ローンは返済期間を今までよりさらに長く設定する「超長期ローン」として近年ネット銀行を中心に導入が進んでいます。

35年ローン・50年ローンの違いは返済期間だけではありません。「予定通り返済する」だけでなく、どうやって支払いを進めるか現実的な計画を立てたうえで契約することが重要です。

この記事では、住宅ローンアドバイザー監修のもと、中古マンションの売却・購入をお手伝いしている弊社の視点から、35年ローンと50年ローンの違いや、自分に合った返済期間を選ぶための基準をお伝えします。

「完済前提」なら35年、「返済初期の負担軽減」なら50年

前提として、35年ローン・50年ローンどちらかが絶対にお得ということはなく、人によって正解は異なります。

そのうえで、普段ローンをご紹介する際は「予定通り完済するなら35年」「繰り上げ返済を前提とするなら50年」をおすすめしています。

50年ローンを予定通り完済、は難しい

現実的な問題として、50年ローンをそのまま50年払って完済する、という計画で住宅を購入するのはおすすめできません。

例えば、35歳でローンの契約を結ぶと仮定してみましょう。

35年ローンを選んだ場合、すべての支払いを終える年齢は70歳になります。これに対して50年ローンを選んだ場合は、支払いを終える年齢が80歳まで延びてしまいます。

35年ローンであれば退職後のやりくりを工夫してなんとか払い切れるという方もいらっしゃいます。しかし、80歳まで支払いが続く50年ローンをそのまま最後まで払い続けるのは、あまり有効な選択とはいえないのが現実です。

そのため、返済期間全てを使って払い続ける全体でローンを組む場合は35年ローンをおすすめしています。

50年ローンは繰り上げ返済が前提

では、50年ローンが必ずしも悪手であるかというと、そうとも限りません。「50年ローン＝危険」とする風潮もありますが、これは完済を前提とした資金計画のみを考慮する人が多いからでしょう。

弊社で住宅ローンをご紹介する場合、50年ローンは最後まで予定通りに払い切るのではなく、あくまで返済初期の負担を軽くするための手段としておすすめしています。

一般的には、世帯収入は右肩上がりに増加していきます。20代・30代でローンを組むには毎月の支払いが高すぎる物件であっても、50年ローンを組んで収入に余裕ができた40代・50代で繰り上げ返済をする計画が見込めれば少しグレードが高くても手が届く可能性があります。

そのため、将来的な収入増が見込まれ、なおかつ現在の収入ではギリギリ手の届かない物件を購入したい場合には、50年ローンがおすすめです。

35年ローンと50年ローンの違い

35年ローンと50年ローン、どちらを選ぶか迷っている方は、以下のポイントに注意するとよいでしょう。

月々の支払額

毎月の支払額は期間の長い50年ローンの方が支払い額を抑えられ、予定通りに最後まで払い切った場合の全体の支払い額は35年ローンの方が安く済みます。

そのため、月々の支払額で比較する場合は50年ローンの方に利点があります。

金利負担

金利負担を考慮すると、基本的に50年ローンの方が不利な条件になります。

前提として、ローンの返済時は元本より利息分の金額の方が多くなります。つまり、返済期間が長くなると利息を払い続ける期間が延びていき、借りたお金の元本が減るペースも遅くなります。

借りる金額にもよりますが、50年ローンは35年よりも全体の支払いが300万円から500万円以上増えるケースも珍しくありません。

ただし、これは完済を前提とした場合の計算です。繰り上げ返済をした場合はその分の利息を払う必要がなくなるため、結果として金利負担も軽くなります。

審査基準

多くの金融機関は、ローンをすべて払い終える年齢の上限を80歳未満と定めています。そのため50年ローンを使うには、原則として申し込みの時点で34歳以下であることが求められます。

そのため、（その他の条件に依る部分もありますが）35歳以上の方は50年ローンの審査に通らない可能性がある点には注意しましょう。

35年ローン・50年ローンそれぞれ向いている人

それぞれの特徴を踏まえ、どちらのローンがご自身のライフスタイルに合っているかを見極めましょう。

35年ローンが向いている人

まず、35年ローンは「繰り上げ返済せず予定通り返済を終える計画を立てたい」という方に向いています。

繰り上げ返済をする予定がない場合、毎月支払う金額を抑えることよりも、無駄な利息を極力減らして払いきれる金額でローンを組むことが重要になってきます。

また、審査時の年齢条件によって超長期ローンを組むことが難しい方は35年ローンが現実的でしょう。

50年ローンが向いている人

現在20代から30代前半であり、金融機関が定める年齢の条件を無事にクリアできる若い世代の方には、50年ローンが合います。

特に30代前後で結婚・出産した場合は子どもの教育費などでお金がかかる時期を迎えることになります。「今の毎月の生活費を少しでも下げたい」という方にとっては良い選択肢になるでしょう。

ただし、期間いっぱいまで払い続けると利息が大きく膨らんでしまい、老後の年金生活では返済ができなくなる可能性も考えられます。40代・50代の生活にゆとりができたタイミングでまとまったお金を返す計画をしっかりと立てられる方にこそ、選んでいただきたい方法です。

ライフプランから自分に合った選択肢を選ぶ

35年ローンと50年ローンを見比べたとき、どちらが絶対に正しいという答えはありません。

将来訪れる教育費の負担が最も重くなる時期や、定年を迎える頃の貯蓄の見込みなど、ご自身のライフプランから逆算して最適な期間を選ぶことが何よりも大切です。

とはいえ、ご自身だけで何十年も先の資金計画を正確に見通すのは難しいものです。今の収入やこれからの暮らしの変化を踏まえて、どちらのローンがご自身の状況に合っているのか迷われる方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンに関する疑問や不安を抱えていらっしゃる場合は、ぜひお気軽に無料の個別相談をご利用いただければと思います。