不動産を売却するときに注意しておきたいものの一つに、契約不適合責任があります。
契約不適合責任とは、売却した不動産に契約内容と合わない不具合があった場合に修繕や損害賠償など、一定の責任を負う仕組みです。
売却前には、価格や時期だけでなく、売却後にどのような責任が残るのかも確認しておくことが大切です。
今回は、不動産を売るときに注意すべき契約不適合責任について、基本的な内容を分かりやすく解説します。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売却した不動産が種類・品質・数量について契約内容に合っていなかった場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
売買契約書や物件状況報告書に書かれている内容と、実際に引き渡された不動産の状態が違っていた場合に問題になるものです。
例えば、契約書では雨漏りがないとされていたのに、引き渡し後に雨漏りが見つかった場合や、給排水設備に不具合があった場合などは契約不適合責任の対象になります。
購入者（買主）が請求できる権利
契約不適合責任が発生した場合、買主は売主に対して、契約の解除、損害賠償請求、履行の追完請求、代金減額請求などを求めることができます。
つまり、売主側から見ると、売却後に不具合が見つかった場合は修繕や売買代金の減額を求められたり、契約そのものの解除や損害賠償にもつながる可能性があるということになります。
そのため、不動産を売却する際は後々トラブルになりそうな不具合を隠さず、契約前にきちんと説明することが重要になります。
2020年の民法改正で以前よりも厳しく
契約不適合責任は、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。以前の瑕疵担保責任では、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に、買主が契約解除や損害賠償を求める仕組みでした。
つまり以前は買主が瑕疵を知らなければ責任が追求されませんでしたが、2020年に施行された改正民法により、過失の有無に関係なく、契約内容と実際の状態が異なるかどうかが請求の基準になりました。
請求できる権利も補完請求（直したり交換を求める）・代金減額請求（不具合の分だけ代金を安くする）が可能になるなど、売主の目線では条件が厳しくなりました。
不適合責任を負う期間
不動産の種類または品質に関する契約不適合について、買主は原則として、不適合を知った時から一定期間内に売主へ通知する必要があります。
この期間は契約によって異なりますが、個人の売却では2～3ヶ月となるケースが多いです。
宅建業者は2年以上
宅地建物取引業者は、自ら売り主となる契約においては、契約不適合責任を2年以上負わなければいけません。
買主の目線で見ると、個人ではなく宅建業者から中古物件を購入する場合は2年以上契約不適合責任を負ってもらえるため、一定のメリットが見込まれることになります。
不動産売却で契約不適合責任を問われる主なケース
契約不適合に当たるかどうかは、物件の築年数や一般的な状態だけで決まるわけではありません。売買契約書や物件状況報告書に、どのような品質や状態が記載されていたかによって判断されます。
ここでは、マンションの専有部内部で発生しやすいケースと、その対策を紹介します。
給排水管からの水漏れ
専有部分にある給排水管の破損や接続不良によって、引き渡し後に水漏れが発生するケースです。
過去に水漏れが発生していたにもかかわらず、その事実や修繕履歴を買主へ伝えていなかった場合は、契約不適合責任を問われる可能性があります。
下の階まで被害が及んだ場合には、修理費用だけでなく、損害賠償をめぐる問題に発展するリスクも考えられます。
また、マンションでは、配管が専有部分か共用部分どちらに属するかで責任の所在が変わる可能性があります。売却前に管理規約や修繕記録を確認しておくことが重要です。
住宅設備の故障
給湯器や床暖房、食洗機、温水洗浄便座などの設備を住戸と一緒に引き渡す際、付帯設備表に「故障なし」と記載してあるのに設備が使用できなかった場合は契約不適合責任の対象となる可能性があります。
設備の不具合を把握している場合は、付帯設備表へ具体的に記載し、使用していない設備については動作を確かめてから売却しましょう。
雨漏りや漏水による室内の損傷
外壁や屋上、窓まわり、上階の住戸などから水が入り、天井や壁、床にシミや腐食、カビが生じているケースです。
外壁や屋上、窓サッシなどは共用部分にあたることが多く、売主が自分で修理できるとは限りません。しかし、過去の漏水や管理組合への修繕依頼を把握していながら買主へ伝えなかった場合は、売主の契約不適合責任が問題になる可能性があります。
漏水箇所を補修していても、過去に被害があった事実や補修内容、再発の有無を告知しているか確認することが大切です。
リフォーム内容に問題がある
売主が所有していた期間に行ったリフォームが、マンションの管理規約や使用細則に違反しているケースも度々見られます。例えば、管理組合の承認を得ずに間取りを変更していた場合や、規定された遮音性能を満たさない床材へ交換していた場合、共用部分に当たる配管や壁へ工事を行っていた場合などは、原状回復や再工事を求められる可能性があります。
居住中に行った工事の申請書、承認書、図面などがあれば、用意しておくことをおすすめします。
契約書や図面と実際の住戸が異なる
契約書や販売資料に記載された間取り、設備、専有面積などが、実際の状態と異なるケースです。
マンションの専有面積には、壁の中心線から測る壁芯面積と、壁の内側から測る内法面積があります。パンフレットと登記簿で面積が異なること自体は珍しくありませんが、測定方法を正しく説明せず、実際より広い面積として契約した場合には問題になる可能性があります。
収納や部屋数、設備の有無についても、現況と異なる内容を記載しないように注意が必要です。
事件・事故の告知をしていない
売却する住戸内で人の死や事件などがあり、買主の購入判断に重要な影響を与える事実を伝えていなかった場合です。
全ての死亡事案が一律に告知対象になるわけではありませんが、事件性のある死亡や特殊清掃が行われたケースなどは、契約不適合責任や説明義務違反を問われる可能性があります。
気になることがある場合は個人だけで判断せず、告知が必要か不動産会社に確認しましょう。
不動産売却時、契約不適合責任を避けるためのポイント
瑕疵をわざと隠したりしないのは大前提ですが、売主自身が気づいていない不具合によって、売却後に契約不適合責任を問われるケースもあります。
こうしたトラブルを防ぐためには、売却前の確認・売却先選びが重要になります。
売却前に建物の状態を確認する
まずは、売却前に建物や設備の状態を確認しておきましょう。雨漏りや水漏れの有無、給湯器や水回り設備の動作、過去の増改築や修繕の履歴などは、事前に確認しておきたいポイントです。
目視だけでは判断が難しい場合は、ホームインスペクション（第三者機関が住宅の劣化・不具合を調査するサービス）を利用する手もあります。
専門家に建物の状態を見てもらうことで、売却前に不具合があれば把握・対策でき、買主への説明もしやすくなります。
免責特約を設ける
個人が売主となる中古不動産の売買では、契約不適合責任を負わないとする免責特約を設けられる場合があります。
面積特約では、全ての責任を免責するだけでなく「設備については責任を負わない」など対象を限定して定めることも可能です。
よく勘違いされることですが、現状有姿、つまり現在の状態のまま物件を引き渡すと記載するだけでは免責になりません。
契約書に具体的な内容を記載し、責任の範囲を明確にすることが大切です。
信頼できる不動産会社へ仲介を依頼する
個人で物件の状態を正確に判断し、契約書や告知書を整えるには限界があります。そのため、売却時には信頼できる不動産会社へ仲介を依頼することも重要です。
中古マンションを売る場合は、マンションの売却実績が多い会社を選ぶと安心です。
責任を持って契約書や告知書の作成をサポートしてくれる不動産会社に依頼することで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
業者買取を依頼する
不動産会社が直接物件を買い取る取引では、売主の契約不適合責任を免責とする契約が用いられるケースが多いです。そのため、契約不適合責任を避けたい場合は、業者買取を依頼するのも一つの手です。
仲介とは違ってすぐに買取が決まる点や、リフォーム・リノベーションが必要な状態でも売却できる点もメリットです。
パックシステムでも、都心の中古マンションを中心に直接買取を行っています。売却後の契約不適合責任が不安な方や、築古マンションを手放したいという方は、メーカーへの直接買取も選択肢の一つとして検討してみてください。
